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전세 만기전 보증금 돌려 받을수 있을까

전세 만기 전에 보증금 받을 수 있을까?

현재 살고 있는 전셋집이 내년 4월 만기인데 분양받은 아파트 입주 시기가 올해 12월이라 만기를 못 채우고 나갈 것 같습니다. 집주인에게 지난 8월에 미리 말은 해놓았는데 아직 별다른 말은 없습니다. 만기 전에 전세 보증금을 받을 수 있을지 궁금합니다. 

 

현재 임대차 계약이 최초 계약이라면 만기가 되기 전에 보증금을 돌려받는 것은 어렵습니다. 묵시적인 갱신이나 계약 갱신 청구권을 사용해서 연장된 계약이라면 계약 종료를 통보한 시점으로부터 3개월이 지나면 계약은 종료되고 집주인은 보증금을 돌려줘야만 합니다. 하지만 최초 계약이면 약속된 계약 기간을 임대인과 임차인이 모두 지켜야 합니다. 만기가 되면 세입자를 구하든 못 구하든 보증금을 돌려줘야만 합니다. 하지만 이렇게 일찍 나가야만 하는 경우라면 집주인에게 양해를 구하고 협의를 하는 수밖에는 없습니다. 집주인 입장에서는 조기에 계약을 종료하는 것에 동의한다면 보증금을 바로 돌려줘야 할 테니 돌려줄 돈이 당장 없을 수도 있고, 돌려줄 돈이 있다 해도 다음 세입자가 들어오지 않으면 공실로 둬야 하니까 손해입니다. 그러니 협의를 해줄 이유가 없습니다. 

 

직접 세입자를 구하는 방법이 있다.

이렇게 전세 만기 전 나가야 하는 상황이라면 집주인의 동의를 구하고 직접 새로운 세입자를 적극적으로 구하는 방법이 있습니다. 그리고 새로운 세입자를 구했을 때 집주인이 부담해야 될 중개 수수료도 본인이 부담한다고 제안하셔야 동의를 구하기 쉬울 것입니다. 얼마의 보증금에 새로운 세입자를 구할지가 중요합니다. 집주인이 높은 보증금을 원해도 항의할 수는 없습니다. 계약 만기인 날짜에 맞는 현실적인 수준으로 보증금을 정해야 될 것입니다. 집값이 3억이고 현재 보증금이 2억 5천이면 집값에 거의 근접한 2억 8천으로 내놓으면 지금이든 나중에든 세입자를 구하기는 어려울 것입니다. 집주인이 지금 시세에 비해 높은 보증금을 원하더라도 현실적인 수준에서 적당한 보증금을 제시하는 것이 중요합니다. 

 

적절한 보증금은 전세 수요나 상황에 따라서 변경되지만 기준점이 될 만한 가격은 있습니다. 최근 전세 사기 피해로 이제는 전세보증보험을 가입할 수 없으면 전세로 들어가기를 많이 꺼려하는 추세입니다. 특히 시세를 파악하기 어려운 빌라는 더더욱 그렇습니다. 전셋집을 구하는 사람들은 첫 번째로 전세보증보험가입이 가능한지를 따져볼 것입니다. 현재 전세보증보험을 가입할 수 있는 보증금의 기준은 전세가의 90% 이하여야 됩니다. 아파트나 오피스텔은 KB시세나 부동산 시세 이내, 그 외 주택은 공시가의 140% 이내에서 가입할 수 있습니다. 예를 들어 빌라의 공시가가 2억이라면 2억 5200만 원 이하여야만 전세보증보험 가입이 가능합니다. 이걸 초과한다면 보험을 가입할 수 없으니까 지금이든 나중이든 새로운 세입자를 구하기는 어려울 것입니다. 

 

그러니 현재 전세 주택이 빌라라면 부동산 공시가격 알림이 홈페이지에서 공시가격을 조회해서 공시가의  126%가 얼마인지 계산해 보면 보험가입이 가능한 최대 보증금을 알고 설정할 수 있을 것입니다. 집주인에게 이걸 가져가서 요즘은 전세보증보험이 안되면 세입자를 구하기가 어려우니 계산한 금액 밑으로 설정해서 세입자를 구하는 것이 어떤지 협의하는 방향이 현명한 방법일 것입니다. 

 

[참고자료 : 손경제]