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주택 무상임대 세금

가족에게 주택 무상임대하면 세금을 내야 할까?

 
현재 제 명의로 된 주택에서 저와 부모님, 동생이 함께 거주 중입니다. 
그런데 내년에 결혼하면서 남편 명의로 된 집으로 이사를 갈 예정이고, 남은 가족 세명은 제 명의로 된 아파트에 그대로 거주하려고 합니다. 이렇게 되면 전입신고로 인하여 제 명의 집에 세대주 변경이 될 텐데, 제가 선정을 따로 해야 하는 건가요
결과적으로 가족에게 무상 임대하게 되는 상황인데, 무상 임대에 따른 세금 부과가 어떻게 되는지 궁금합니다.
 
주택을 누군가에게 임대해 주게 되면 임대소득이 발생하고 소득세가 부과됩니다. 하지만 임대료를 받지 않고 무상으로 빌려준다면 임대소득이 없으니 세금도 없을 것입니다. 이렇게 되면 나라에서 거둘 수 있는 세금이 줄어들게 됩니다.
그래서 적정 임대료를 받지 않으면 그것에 대한 세금을 매기게 됩니다. 집주인에게 소득세를 부과하는 게 아니라 무상으로 그 집에 사는 사람에게 증여세를 부과합니다. 임대료를 안 내고 무상으로 거주하니까 그만큼 재산상의 이익을 봤다고 보는 겁니다. 예를 들어 월세 100만 원짜리 집에 누군가를 무상으로 거주하게 해 준다면 그 사람은 연간 1200만 원씩 이익을 보는 것이나 다름없으니 이걸 증여로 보고 증여세를 과세할 수 있는 겁니다. 하지만 법에서는 이렇게 무상으로 임대를 해주더라도 증여세를 면제해 주는 경우를 정해두고 있는데요.
 
 
공짜로 같이 사는 대상이 가족이든 아니든 이 주택 소유주와 함께 거주를 하는 경우엔 증여세를 부과하지 않습니다. 증여세를 부과하는 경우는 주택의 소유주가 다른 곳에서 거주하는 경우입니다. 무조건 부과하는 것이 아니라 약간은 복잡한 기준에 따라 계산됩니다. 일단 연간 임대료를 산정하게 됩니다. 이땐 현재 주택 시세의 2%를 연간 임대료로 계산합니다. 그리고 무상으로 임대하는 기간은 기본적으로 5년으로 보고, 5년간의 임대료를 다 더해서 계산합니다.. 지금 시점에서 받는 임대료가 아니라 미래에 받을 임대료이기 때문에 현재 가치로 환산해서 계산합니다. 이때는 1년당 10%씩 할인을 하게 됩니다. 이렇게 해서 계산된 5년간의 무상 임대료가 1억 원을 넘는 경우에만 과세를 합니다.
 
 
만약에 시세가 9억 원이면 연간 임대료는 1800만 원이 됩니다. 이 연간 임대료에 할인율을 적용해서 5년 치 무상 임대료를 계산해 보면 대략 6,800만 원 정도가 됩니다. 1억 원이 넘지 않으니 세금 걱정은 안 하셔도 됩니다. 5년 치 무상 임대료가 1억 원이 넘으려면 시세 13억 원이 넘어야 하는데요. 만약 이렇게 1억 원이 넘게 되면 초과분만 따로 보는 게 아니라 전체를 증여가액으로 보게 됩니다. 그리고 여기에서 가족 간에 정해져 있는 증여 공제를 적용하는 거죠. 예를 들어 시세가 14억 원이면 5년 치 임대료는 1억 600만 원이 되는데, 이 돈이 증여된다고 보는 겁니다. 그 집에 여러 명이 무상으로 살고 있다면 나눠서 계산하는 게 아니라 한 명을 대표자로 지정하게 됩니다. 그 대표자는 촌수가 가장 가까운 사람이면서 같은 촌수의 사람이 여러 명이면 가장 연장자가 대표자가 됩니다. 부모님과 형제가 살고 있는 경우 가장 촌수가 가까운 사람은 부모님이고, 그렇다면 두 분 중 나이가 많은 분이 대표자 됩니다.

아버지가 대표자라면 부모와 자식 간에는 10년간 5천만 원까지는 세금이 없으니까 1억 600만 원에서 5천만 원을 뺀 5,600만 원이 증여가액이고, 이에 대한 증여세를 신고하고 납부해야 하는 겁니다. 참고로 증여세 부과는 나라에서 자동으로 해주는 게 아니라 모두 납세자가 알아서 해야 하는데요 이렇게 복잡하기 때문에 가급적 세무 전문가를 통하시는 게 좋다고 합니다. 가족에게 무상임대 생각보다 복잡한 관계가 있네요. 천천히 읽어보니 이해가 되는 부분입니다. 역시 세상에 공짜는 없네요.

 

[참고자료 : 손경제 상담소]